Czym jest dzierżawa? Definicja, różnice z najmem i podatek

Czym jest dzierżawa? Dzierżawa to umowa, w której wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci za to umówiony czynsz. Definicję zawiera art. 693 Kodeksu cywilnego. Od najmu odróżnia ją prawo do pożytków: dzierżawca może na cudzej rzeczy zarabiać, np. zbierać plony z pola albo owoce z sadu.

Definicja dzierżawy w Kodeksie cywilnym

Według art. 693 § 1 KC przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić mu umówiony czynsz. Potocznie „dzierżawić” znaczy korzystać z cudzego gruntu, sadu czy całego zakładu i czerpać z niego dochód.

Czynsz nie musi być w pieniądzach. Art. 693 § 2 pozwala zastrzec go w świadczeniach innego rodzaju albo jako ułamkową część pożytków. Rolnik może więc oddawać właścicielowi pola np. jedną czwartą zbiorów.

• Strony: wydzierżawiający (właściciel lub inny uprawniony) i dzierżawca.
• Przedmiot: rzecz, np. grunt, staw, sad, przedsiębiorstwo z wyposażeniem. Art. 709 każe stosować te przepisy odpowiednio także do dzierżawy praw.
• Czynsz: w pieniądzach, w naturze albo jako część pożytków.
• Czas: oznaczony (do konkretnej daty) albo nieoznaczony.

Dzierżawa a najem

Art. 694 KC każe stosować do dzierżawy odpowiednio przepisy o najmie, z zachowaniem odrębnych reguł działu o dzierżawie. Najemca może rzecz tylko używać. Dzierżawca używa jej i pobiera pożytki. Gdy przedmiot sam przynosi dochód (pole, sad, działająca restauracja z całym wyposażeniem), umowa jest zwykle dzierżawą. O charakterze umowy decyduje jej treść, a sam tytuł dokumentu ma drugorzędne znaczenie.

Prawa i obowiązki dzierżawcy i wydzierżawiającego

• Dzierżawca wykonuje dzierżawę zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i bez zgody wydzierżawiającego nie zmienia przeznaczenia rzeczy (art. 696).
• Dzierżawca robi naprawy niezbędne do zachowania przedmiotu w stanie niepogorszonym (art. 697).
• Poddzierżawa i oddanie rzeczy komuś do bezpłatnego używania wymagają zgody wydzierżawiającego. Bez niej wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów (art. 698).
• Jeśli umowa nie mówi, kiedy płacić czynsz, płaci się go z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a gdy zwyczaju brak, półrocznie z dołu (art. 699).
• Gdy zwykły dochód z rzeczy znacznie spadnie z przyczyn, za które dzierżawca nie odpowiada, może on żądać obniżenia czynszu za dany okres gospodarczy (art. 700).
• Po zakończeniu umowy dzierżawca zwraca przedmiot w stanie wynikającym z prawidłowej gospodarki (art. 705).

Przy zaległościach w czynszu obowiązuje art. 703. Wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów, gdy dzierżawca zalega z czynszem za dwa pełne okresy płatności, a przy czynszu rocznym, gdy zwłoka przekracza trzy miesiące. Najpierw musi jednak uprzedzić dzierżawcę i dać mu dodatkowy trzymiesięczny termin na zapłatę.

Forma umowy, czas trwania i wypowiedzenie

Przez odesłanie z art. 694 stosuje się art. 660 KC. Dzierżawa nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jeśli strony umówią się ustnie na 5 lat, umowa i tak obowiązuje, tylko poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Wtedy każda strona może ją wypowiedzieć.

Umowę na czas nieoznaczony, przy braku innych ustaleń, wypowiada się według art. 704. Dzierżawę gruntu rolnego wypowiada się na koniec roku dzierżawnego z zachowaniem rocznego okresu wypowiedzenia. Inną dzierżawę wypowiada się na sześć miesięcy przed upływem roku dzierżawnego. Umowa zawarta na ponad 30 lat po upływie tego terminu staje się umową na czas nieoznaczony (art. 695).

Dzierżawa gruntu rolnego

To najczęstsza postać dzierżawy i Kodeks ma dla niej kilka osobnych reguł. Poza rocznym wypowiedzeniem z art. 704 dzierżawca, który zostawia zasiewy przy końcu umowy, może żądać zwrotu nakładów, jeśli sam przy rozpoczęciu dzierżawy zasiewów nie otrzymał (art. 706). Gdy umowa kończy się w trakcie roku dzierżawnego, czynsz rozlicza się proporcjonalnie do pożytków, które dzierżawca pobrał lub mógł pobrać (art. 707). Przepisy o dzierżawie stosuje się też odpowiednio, gdy ktoś bierze nieruchomość rolną bez czynszu, w zamian za płacenie podatków i innych ciężarów gruntowych (art. 708).

Podatek od dzierżawy

Osoba prywatna, która wydzierżawia grunt lub lokal poza działalnością gospodarczą, rozlicza przychody z najmu prywatnego. Od 2023 r. takie przychody opodatkowuje się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i rozlicza w PIT-28. Według art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o ryczałcie stawka wynosi 8,5% przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki. Dla małżonków, którzy złożyli oświadczenie o rozliczaniu tych przychodów przez jednego z nich, próg wynosi 200 000 zł.

Inaczej jest przy gruntach rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, które dzierżawca wykorzystuje do produkcji rolnej. Przychody z działalności rolniczej są wyłączone z podatku dochodowego, a od takiego gruntu płaci się podatek rolny. Organy podatkowe przyjmują zwykle, że czynsz z takiej dzierżawy nie podlega PIT. Gdy grunt służy innym celom, np. pod reklamę, fotowoltaikę albo skład budowlany, czynsz opodatkowuje się ryczałtem.

Gdy wydzierżawia firma, czynsz jest przychodem z działalności i rozlicza się go według formy opodatkowania firmy. Dzierżawca prowadzący działalność może z kolei zaliczyć czynsz do kosztów. Jeśli wystawiasz dzierżawcy faktury za czynsz, możesz je przygotować i wysłać w module faktury i płatności. Więcej o samym podatku dochodowym w artykule czym jest podatek PIT.

Przykład z praktyki

Firma sadownicza dzierżawi od osoby prywatnej 3 ha sadu jabłoniowego na 5 lat. Czynsz wynosi 9 000 zł rocznie, płatny do 30 listopada, po zbiorach. Umowa jest pisemna, więc czas oznaczony jest skuteczny.

• W drugim roku grad niszczy większość owoców. Dzierżawca może żądać obniżenia czynszu za ten sezon na podstawie art. 700.
• W trzecim roku chce oddać hektar w poddzierżawę sąsiadowi. Potrzebuje na to zgody właściciela, najlepiej na piśmie.
• Sad jest gruntem rolnym używanym do produkcji, więc właściciel płaci od niego podatek rolny, a od czynszu zwykle nie płaci PIT. Gdyby wydzierżawił tę samą działkę np. pod magazyn, płaciłby ryczałt: 8,5% z 9 000 zł to 765 zł rocznie.

Gdyby dzierżawca nie zapłacił czynszu rocznego, właściciel po trzech miesiącach zwłoki musi najpierw wezwać go (najlepiej na piśmie) i wyznaczyć dodatkowe trzy miesiące. Dopiero potem może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów.

Najczęstsze błędy

• Ustna umowa na kilka lat. Prawo traktuje ją jak umowę na czas nieoznaczony, więc druga strona może ją wypowiedzieć.
• Nazwanie umowy „najmem” albo „dzierżawą” bez związku z tym, czy korzystający pobiera pożytki.
• Poddzierżawa bez zgody właściciela, która daje mu podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia.
• Brak terminu płatności w umowie. Wtedy czynsz płaci się z dołu, półrocznie, jeśli nie ma zwyczaju.
• Wypowiedzenie przy zaległościach bez wcześniejszego wyznaczenia dodatkowego trzymiesięcznego terminu.
• Nierozliczenie ryczałtu od czynszu za grunt wydzierżawiony na cele inne niż rolnicze.

Dzierżawa jest jedną z umów nazwanych Kodeksu cywilnego. Szerzej o tym, czym różnią się poszczególne umowy, piszemy w artykule czym jest umowa i jakie są jej rodzaje.

Źródła

• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843
• Biznes.gov.pl: jak rozliczać przychody z różnych źródeł

FAQ

Co to jest dzierżawa?

Dzierżawa to umowa z art. 693 Kodeksu cywilnego, w której wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci za to czynsz. Czynsz może być w pieniądzach, w innych świadczeniach albo jako część pożytków.

Co to znaczy dzierżawić?

Dzierżawić to korzystać z cudzej rzeczy, np. pola lub sadu, i czerpać z niej dochód w zamian za czynsz. Wydzierżawić to oddać własną rzecz komuś na takich zasadach.

Czym różni się dzierżawa od najmu?

Najemca może rzecz tylko używać, a dzierżawca używa jej i pobiera z niej pożytki, np. plony. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, z zachowaniem odrębnych reguł o dzierżawie.

Czy umowa dzierżawy musi być na piśmie?

Dzierżawa nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Bez tej formy umowa obowiązuje, ale uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony.

Jaki podatek płaci się od dzierżawy prywatnej?

Co do zasady ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, rozliczany w PIT-28. Czynsz za grunt rolny z gospodarstwa wykorzystywany do produkcji rolnej zwykle nie podlega PIT.