Jakie elementy muszą znaleźć się na stronie inwestycji od 11 września 2025 roku

Od 11 września 2025 roku wszystkie strony internetowe dotyczące inwestycji deweloperskich będą musiały spełniać nowe wymagania wynikające z ustawy deweloperskiej. Zmiany te mają charakter rewolucyjny, ponieważ po raz pierwszy ustawodawca wprowadza tak precyzyjny katalog informacji, które muszą być publicznie udostępnione. Celem jest ochrona konsumentów i zapewnienie pełnej transparentności rynku nieruchomości. W praktyce oznacza to, że deweloperzy nie mogą już ograniczać się do ogólnikowych informacji o inwestycji, ale muszą przedstawiać konkretne, łatwo dostępne dane o każdym lokalu, jego cenie, statusie czy historii zmian wartości.

Cena brutto i cena za metr kwadratowy

Najważniejszym wymogiem jest obowiązek podawania pełnej ceny brutto każdego lokalu wraz z informacją o cenie za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Konsument nie może być zdany na własne kalkulacje, lecz otrzymać dokładną i oficjalną informację bezpośrednio na stronie inwestycji. To istotna zmiana, ponieważ do tej pory wielu deweloperów prezentowało jedynie ceny orientacyjne lub w ogóle pomijało kwestię ceny w pierwszym kontakcie, zmuszając klienta do rozmów sprzedażowych. Od września 2025 takie praktyki nie będą już możliwe.

Dodatkowe koszty i pomieszczenia przynależne

Obowiązkowe stanie się także wskazanie wszystkich kosztów związanych z lokalem. Strona musi wyraźnie prezentować ceny pomieszczeń dodatkowych, takich jak komórki lokatorskie, miejsca postojowe w garażu, miejsca naziemne czy udziały w drogach wewnętrznych. Deweloper ma również obowiązek ujawnienia innych opłat, które mogą obciążać nabywcę, np. kosztów przyłączy, udziału w częściach wspólnych czy opłat związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego. Transparentne pokazanie wszystkich kosztów pozwoli uniknąć sytuacji, w której klient decyduje się na zakup mieszkania za określoną kwotę, a później dowiaduje się o dodatkowych dziesiątkach tysięcy złotych.

Historia zmian cen i jawność promocji

Kolejnym istotnym elementem jest obowiązek prezentowania historii zmian cen każdego lokalu. Klient odwiedzający stronę musi mieć możliwość sprawdzenia, jakie były poprzednie ceny i w jakich datach dokonano zmian. To ma szczególne znaczenie przy promocjach, które często budziły wątpliwości. Nowe przepisy wymagają, aby każda obniżka była pokazana wraz z najniższą ceną obowiązującą w ciągu ostatnich trzydziestu dni. Dzięki temu konsumenci będą mogli zweryfikować, czy promocja jest realna, czy też stanowi jedynie zabieg marketingowy. Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało 880 tysięcy złotych, a teraz oferowane jest za 850 tysięcy, klient zobaczy nie tylko aktualną obniżkę, ale też to, że w ostatnim miesiącu cena nigdy nie była niższa.

Status lokali i aktualność danych

Strona internetowa inwestycji musi prezentować także aktualny status każdego lokalu. Informacje „dostępny”, „zarezerwowany” czy „sprzedany” powinny być widoczne i aktualizowane na bieżąco. Konsument, który przegląda oferty, nie może marnować czasu na kontakt w sprawie mieszkania, które dawno zostało sprzedane. Aktualizacja danych nie jest już kwestią dobrej praktyki, ale obowiązkiem ustawowym. Co więcej, deweloperzy muszą codziennie przekazywać aktualne dane o cenach i statusach lokali do rządowej bazy, co wymusi technologiczną dyscyplinę w prowadzeniu stron internetowych.

Adres strony inwestycji w reklamach i ogłoszeniach

Nowe przepisy obejmują również reklamy. Każda forma promocji inwestycji – od billboardu, przez ogłoszenie w portalu, po post w mediach społecznościowych – musi zawierać adres strony internetowej inwestycji, na której znajdują się wszystkie wymagane informacje. Klient, który widzi reklamę, musi mieć możliwość łatwego przejścia na stronę i zapoznania się ze szczegółami. To koniec sytuacji, w której reklamy były oderwane od realnych danych o inwestycji.

Prospekt informacyjny online

Prospekt informacyjny, czyli dokument zawierający wszystkie kluczowe dane o deweloperze, inwestycji, standardzie lokali, planie zagospodarowania terenu i otoczeniu, będzie musiał być udostępniany w sposób łatwo dostępny dla klienta. Strona inwestycji powinna umożliwiać pobranie aktualnego prospektu przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej. To wzmocni pozycję nabywcy, który zyska pełną wiedzę przed podjęciem decyzji finansowej.

Jak powinna wyglądać przykładowa karta lokalu

Przykładowa karta mieszkania na stronie dewelopera od września 2025 powinna wyglądać tak, aby klient od razu wiedział, z czym się wiąże zakup. Przykład: „Mieszkanie A12, cena brutto 850 000 zł, cena za metr kwadratowy 12 500 zł, powierzchnia użytkowa 68 m², liczba pokoi 3, status: dostępne. Do mieszkania można dokupić komórkę lokatorską za 10 000 zł i miejsce w garażu podziemnym za 35 000 zł. Historia zmian ceny: 1 maja – 800 000 zł, 1 sierpnia – 840 000 zł, 5 września – 850 000 zł. Najniższa cena z ostatnich 30 dni wynosiła 850 000 zł.” Taki opis nie pozostawia pola do interpretacji i w pełni zabezpiecza klienta.

Przykładowy plik XML (cennik inwestycji), który jest wysyłany na dane.gov.pl

<?xml version="1.0" encoding="UTF-8"?>
<oferty xmlns="https://dane.gov.pl/housing/prices"
        wersja="1.0"
        dataGenerowania="2025-09-11T05:00:00Z">

  <dostawca>
    <nazwa>ABC Development Sp. z o.o.</nazwa>
    <nip>5211234567</nip>
    <kontakt>
      <email>[email protected]</email>
      <telefon>+48 22 123 45 67</telefon>
    </kontakt>
  </dostawca>

  <inwestycja>
    <nazwa>Osiedle Zielone Tarasy</nazwa>
    <adres>
      <miejscowosc>Kraków</miejscowosc>
      <ulica>Lipowa</ulica>
      <nr>15</nr>
      <kod>30-702</kod>
    </adres>
    <identyfikatory>
      <wewnetrznyId>INV-2025-001</wewnetrznyId>
      <www>https://example.com/inwestycje/zielone-tarasy</www>
      <prospekt>https://example.com/prospekt/zielone-tarasy.pdf</prospekt>
    </identyfikatory>

    <lokale>

      <lokal id="A12">
        <typ>Mieszkanie</typ>
        <budynek>A</budynek>
        <pietro>3</pietro>
        <powierzchniaJednostki miara="m2">68.0</powierzchniaJednostki>
        <liczbaPokoi>3</liczbaPokoi>
        <status>available</status> <!-- available | reserved | sold -->
        <cena>
          <brutto waluta="PLN">850000</brutto>
          <zaM2 waluta="PLN">12500</zaM2>
          <dataObowiazywania>2025-09-11</dataObowiazywania>
        </cena>
        <pomieszczeniaPrzynalezne>
          <pozycja typ="komorka_lokatorska">
            <cenaBrutto waluta="PLN">10000</cenaBrutto>
          </pozycja>
          <pozycja typ="miejsce_postojowe_garaz">
            <cenaBrutto waluta="PLN">35000</cenaBrutto>
          </pozycja>
        </pomieszczeniaPrzynalezne>
        <kosztyDodatkowe>
          <pozycja kod="udzial_droga_wewnetrzna">
            <opis>Udział w drodze wewnętrznej</opis>
            <cenaBrutto waluta="PLN">0</cenaBrutto>
          </pozycja>
        </kosztyDodatkowe>
        <historiaCen>
          <zmiana data="2025-05-01" brutto="800000"/>
          <zmiana data="2025-08-01" brutto="840000"/>
          <zmiana data="2025-09-05" brutto="850000"/>
        </historiaCen>
        <promocja aktywna="false">
          <najNizszaCena30Dni waluta="PLN">850000</najNizszaCena30Dni>
        </promocja>
        <linkKartyLokalu>https://example.com/lokale/A12</linkKartyLokalu>
        <ostatniaAktualizacja>2025-09-11T05:00:00Z</ostatniaAktualizacja>
      </lokal>

      <lokal id="B07">
        <typ>Mieszkanie</typ>
        <budynek>B</budynek>
        <pietro>1</pietro>
        <powierzchniaJednostki miara="m2">52.4</powierzchniaJednostki>
        <liczbaPokoi>2</liczbaPokoi>
        <status>reserved</status>
        <cena>
          <brutto waluta="PLN">595000</brutto>
          <zaM2 waluta="PLN">11362.98</zaM2>
          <dataObowiazywania>2025-09-11</dataObowiazywania>
        </cena>
        <pomieszczeniaPrzynalezne/>
        <kosztyDodatkowe/>
        <historiaCen>
          <zmiana data="2025-07-10" brutto="610000"/>
          <zmiana data="2025-09-01" brutto="595000"/>
        </historiaCen>
        <promocja aktywna="true">
          <poprzedniaCena waluta="PLN">610000</poprzedniaCena>
          <najNizszaCena30Dni waluta="PLN">610000</najNizszaCena30Dni>
        </promocja>
        <linkKartyLokalu>https://example.com/lokale/B07</linkKartyLokalu>
        <ostatniaAktualizacja>2025-09-11T05:00:00Z</ostatniaAktualizacja>
      </lokal>

    </lokale>
  </inwestycja>
</oferty>

Co tu jest ważne: nagłówek <oferty> z wersją i timestampem, blok identyfikujący dostawcę (NIP, kontakt), jednoznaczna identyfikacja inwestycji i linki (www, prospekt), a w części <lokale> pełne dane każdego lokalu: typ, metraż, status, cena brutto i za m², daty obowiązywania ceny, koszty przynależne i dodatkowe, historia zmian cen, informacja o promocji i link do karty lokalu. Taki zestaw pokrywa „wzorcowy zakres danych” publikowany przez MC oraz to, co opisują przewodniki integracyjne i poradniki dot. automatycznego zasilania XML + MD5.

Jak to zgłosić do dane.gov.pl (skrót)

W trybie automatycznym ministerstwo konfiguruje tzw. źródło danych, z którego codziennie pobiera pod wskazanym adresem URL Twój plik XML oraz odpowiadający mu plik MD5. W wiadomości do [email protected] podajesz nazwę dostawcy, adres e-mail edytora oraz dwa stałe linki: do XML i do MD5. Po podpięciu źródła system pobiera dane automatycznie (zgodnie z instrukcją „automatyczne zasilanie” i opisami integracji).

Wpływ zmian na rynek i relację z klientem

Nowe regulacje to nie tylko obowiązek prawny, ale także szansa na zbudowanie zaufania do marki dewelopera. Transparentna prezentacja cen, kosztów dodatkowych i historii zmian to narzędzie budowania wiarygodności. Klient, który widzi jasne i pełne dane, ma większe poczucie bezpieczeństwa i chętniej podejmie decyzję o zakupie. Deweloperzy, którzy szybko wdrożą nowe rozwiązania, mogą zyskać przewagę konkurencyjną nad tymi, którzy będą odkładać zmiany do ostatniej chwili.

Konsekwencje prawne i finansowe

Niedostosowanie się do nowych wymogów grozi poważnymi konsekwencjami. UOKiK będzie miał prawo nakładać kary finansowe za naruszenie zbiorowych interesów konsumentów, a klienci mogą domagać się rekompensaty w sytuacji, gdy zostali wprowadzeni w błąd. Co więcej, nieaktualne informacje na stronie mogą prowadzić do sporów sądowych i utraty reputacji. Warto więc traktować nowe obowiązki nie jako zbędną biurokrację, ale jako inwestycję w wiarygodność i przewagę na coraz bardziej konkurencyjnym rynku.

Podsumowanie

Od 11 września 2025 roku każda strona inwestycji deweloperskiej w Polsce będzie musiała spełniać ściśle określone wymagania: podawać ceny brutto i za metr kwadratowy, ujawniać koszty dodatkowe, prezentować historię zmian cen i aktualny status lokali, udostępniać prospekt informacyjny i być zawsze aktualna. Obowiązek dotyczy wszystkich inwestycji – zarówno nowych, jak i tych, które były w sprzedaży wcześniej. Deweloperzy, którzy podejdą do tych zmian strategicznie i wdrożą je w sposób przejrzysty, nie tylko unikną kar, ale przede wszystkim zyskają zaufanie klientów. W nowej rzeczywistości rynkowej to właśnie transparentność stanie się kluczem do sukcesu sprzedażowego.